Osservatorio Innova-re

Le “Società d’investimento immobiliari quotate” (SIIQ) sono state introdotte in Italia nel 2007. Ad oggi però, nel panorama italiano, le Siiq quotate a Piazza Affari sono solo due: Igd e Beni Stabili, mentre Italia Sorgente ha presentato solo in agosto la domanda di quotazione. Infatti, le Siiq non hanno mai avuto un grande appeal sia per la rigidità della normativa che per la scarsa attrazione dal punto di vista fiscale. Confrontando le Siiq italiane con quelle europee (Fbi in Olanda, Sicafi in Belgio, Siic in Franca, G-Reits in Germania e Reits in Gran Bretagna) è stato evidenziato come quest’ultime siano molto più diffuse nei rispettivi paesi di riferimento; per esempio in Francia, le Siiq francesi sono una quarantina e pesano il 5% sul mercato borsistico contro lo 0,2 % di quelle italiane (Cianciotta, 2013).

Le Siiq sono società per azioni, residenti nel territorio italiano, che svolgono come attività prevalente la locazione immobiliare, ovvero quando almeno l’80% dell’attivo patrimoniale è costituito da proprietà immobiliari o di altro diritto reale e se almeno l’80% dei ricavi di ogni anno derivi da tali asset. Inoltre, per assumere la qualifica di Siiq, le società devono possedere i seguenti requisiti: i titoli di partecipazione devono essere negoziati in mercati regolamentati degli Stati membri dell’UE e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo, nessuno dei soci deve possedere (direttamente o indirettamente) più di una determinata percentuale dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili e il flottante deve essere almeno una definita percentuale delle azioni. Oltre alle Siiq esistono anche le Siinq (ovvero “Società d’investimento immobiliare non quotate”), tali società, oltre ad avere i requisiti delle Siiq (tranne quello di essere quotate sul mercato regolamentato) devono essere controllate per ameno il 95% dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione agli utili da una Siiq.

Il decreto “Sblocca Italia”, decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.212 del 12 settembre 2014, prevede delle interessanti modifiche per quanto riguarda le Siiq. In particolare il legislatore ha voluto incoraggiare i soggetti istituzionali, che hanno ingenti patrimoni immobiliari, a costituire nuove Siiq per attrarre investimenti stranieri e per riqualificare e rendere maggiormente efficiente il real estate italiano. Le principali modifiche apportate dalla norma sono le seguenti: la percentuale massima che può essere detenuta dal socio di riferimento passa dal 50% al 60%, il flottante minimo si riduce dal 35% al 25%, viene cancellata la tassa sul capital gain (come per i fondi) e il livello minimo di pay-out delle attività immobiliari viene abbassato al 70% dal precedente 85 %.

Le misure adottate dal Governo, visto l’impatto positivo che potrebbero avere per il real estate, sono state oggetto di un report di Societe Generale che ha evidenziato come queste nuove modifiche possano determinare una “new story” per le Siiq. Infatti, Societe Generale ha sottolineato come queste misure potranno favorire ed incrementare lo sbarco in borsa di nuove società costituite ad hoc dai grandi soggetti economici che sono proprietari di numerose proprietà immobiliari (es. banche, assicurazioni e fondi pensione) oltre al fatto che garantiranno una maggiore trasparenza del settore immobiliare.

Con il decreto “Sblocca Italia”, il Legislatore ha voluto anche rispondere alla problematica dei fondi immobiliari che sono in scadenza. Infatti, da questo punto di vista, la norma prevede che i fondi immobiliari, in sede di liquidazione, possono conferire gli asset immobiliari in una Siiq e assegnare le azioni di quest’ultima ai quotisti del fondo, oltre al fatto che vengono agevolati i passaggi diretti degli asset dai fondi alle Siiq, in particolar modo gli immobili che sono prevalentemente locati.

La recente normativa vuole quindi dare un nuovo slancio alle Siiq per renderle più competitive e attrattive. Infatti, le Siiq risultano molto più flessibili rispetto ai fondi immobiliari (non sono previste limitazioni all’utilizzo del debito e non devono sottostare ai controlli previsti a tutela del pubblico risparmio) e, salvo i costi di quotazione, anche più economiche (es. non avranno bisogno di delegare la gestione alle sgr, cosa che è invece obbligatoria per i fondi).

Bibliografia:

Agenzia delle Entrate, “Opzione Siiq e Sinq”, http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Regimi+Opzionali/Opzione+SIIQ+e+SIINQ/SIIQ+e+SIINQ+SchedaInfo/ (consultato: settembre 2014).

Cianciotta S. (2013), “Riforma delle Siiq mercato più trasparente”, Il nuovo cantiere, n. 8, novembre 2013, pag. 56-58.

Dezza P. (2014), “Dal governo una speranza per il mattone in Borsa”, Il sole 24 ore – casa24, 2 settembre 2014, http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mondo-immobiliare/2014-09-01/governo-speranza-mattone-borsa-124034.php?uuid=AbJHz5IK (consultato: settembre 2014).

Il Quotidiano Immobiliare (2014), “Sblocca Italia Favorisce gli investimenti nelle Siiq”, 1 settembre 2014, http://www.ilqi.it/fondi-siiq/174919 (consultato: settembre 2014).

Milano F. e altri (2014), “Il decreto Sblocca Italia”, Documenti-Norme e Tributi, Il sole 24 ore, 16 settembre 2014.

Quadrelli H. e altri (2014), “Real Estate. New SIIQ status: the beginning of a new story”, Societe Generale, Equity, 2 settembre 2014.