Osservatorio Innova-re

Le residenze universitarie in Italia forniscono un numero di posti letto insoddisfacenti rispetto alla domanda degli studenti fuori sede. Infatti, uno studio di Scenari Immobiliari (2011) afferma che la domanda potenziale del mercato italiano è intorno ai 660.000 posti letto a fronte di una disponibilità di circa 46.000 alloggi. Il gap, tra la domanda e l’offerta dei posti letto delle RSU, è soddisfatta dal mercato privato che spesso impone prezzi superiori del 50% ai prezzi delle strutture specializzate oltre a non regolarizzare tali contratti d’affitto.

Da evidenziare, però, che nell’ultimo decennio sono stati creati circa 12.000 nuovi posti letto con un incremento del 34% rispetto al 2001/2002. Questo trend positivo comunque non è ancora sufficiente per allinearsi con gli altri paesi europei. Infatti, il rapporto tra posti letto e il numero di studenti iscritti, in Italia, è del 2,5% mentre in Germania e in Francia è di oltre il 7%; senza considerare che in Danimarca e in Norvegia tale rapporto supera il 14% (Laudisa, 2013). Il settore delle residenze per studenti però deve affrontare numerose problematiche tra cui, come evidenzia “la difficoltà di reperire aree libere od immobili da destinare a residenze ad un costo compatibile con ritorni appetibili per gli investitori” (Scenari Immobiliari, 2011; pag. 11).

Tale criticità potrebbe essere risolta nel caso in cui il soggetto che “apporta” l’immobile sia la pubblica amministrazione. Infatti, i comuni e le regioni hanno numerose proprietà che vorrebbero alienare (non riuscendoci) e che sarebbero strategiche per quanto riguarda il settore delle RSU. Infatti, per i comuni e le regioni, la maggior parte degli immobili sono sfitti e fonte di soli costi, oltre ad essere oggetto di potenziali occupazioni abusive. Molte delle proprietà della pubblica amministrazione sarebbero l’ideale per nuovi studentati sia per la posizione geografica (molto spesso sono in aree di interesse pubblico) che per le dimensioni e la struttura interna (essendo ex uffici i vani si dispongono lungo corridoi, facilmente convertibili in alloggi). Da questo punto di vista la P.A. potrebbe quindi apportare l’immobile (o un diritto reale su di esso) al fronte di un corrispettivo anche minimo al fine di valorizzarlo.

A favorire tale valorizzazione potrebbe essere “utilizzata” la legge 338 del 2000, che permetterebbe di cofinanziare gli interventi di ristrutturazione e quindi di ridurre parzialmente se non addirittura, in alcuni casi, interamente l’esborso finanziario. La legge 338/2000, infatti prevede il finanziamento al massimo del 50% di progetti finalizzati all’acquisto, ristrutturazione o costruzione di immobili da adibire a RSU. Dalla emanazione della predetta legge sono già stati pubblicati tre bandi (l’ultimo nel 2011) per un co-finanziamento complessivo di circa 700 milioni di euro (creando, al termine degli ultimi interventi, circa 18.000 nuovi posti letto) a cui hanno potuto partecipare i soggetti autorizzati dal bando come gli enti no profit , gli organismi regionali, gli atenei e i collegi legalmente riconosciuti.

Dal un punto di vista della massimizzazione del rendimento dell’investimento e della miglior gestione delle risorse potrebbe essere individuato un developer che, esperto del settore, costruisca l’operazione e che abbia le competenze e le capacità, anche finanziarie nel caso ce ne fosse bisogno, per realizzare una tale iniziativa. Ultimamente, infatti, si sono interessati a questo settore anche alcuni fondi immobiliari che hanno visto nelle RSU un potenziale investimento a lungo termine oltre che un’opportunità di diversificare il proprio portafoglio.

Tali operazioni determinerebbero vantaggi per molteplici soggetti tra cui: la pubblica amministrazione, gli studenti e l’Università italiana. Infatti la pubblica amministrazione vedrebbe valorizzato il proprio patrimonio immobiliare senza alcun esborso di nuova finanza e nei migliori casi traendone anche un beneficio economico, gli studenti avrebbero un maggior numero di posti letto disponibili senza dover accedere al mercato privato che molto spesso non è regolamentato e le stesse università italiane potrebbero incrementare il proprio appeal nei confronti di studenti stranieri attirando un numero maggiore di studenti.

Bibliografia:

Decreto Ministeriale 7 febbraio 2011, n. 26, “Procedure e modalità per la presentazione dei progetti e per l’erogazione dei finanziamenti relativi agli interventi per alloggi e residenze per studenti universitari, di cui alla legge 14 novembre 2000, n. 338”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 28 aprile 2011, n. 97.

Gentilozzi D. (2014), “Diritto allo studio: 11.600 posti letto in più negli ultimi dieci anni grazie alle residenze universitarie”, Universitas Studi e documentazione di vita universitaria, 27 maggio 2014.

Guffanti G. e Guffanti M. (2011), “Social housing: le residenze universitarie. Un nuovo modello in risposta alle trasformazioni del tessuto sociale della città”, Perito Industriale, n. 4/2011.

Laudisa F. (2013), “Le residenze universitarie in Italia”, Osservatorio Regionale per l’Università e il Diritto allo Studio, dicembre 2013.

Legge 14 novembre 2000, n. 338, “Disposizioni in materia di alloggi e residenze per studenti universitari”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 23 novembre 2000 n.274.

Scenari Immobiliari. (2011), “Campus Real Estate. Dimensioni e prospettive di crescita per il settore delle residenze universitarie in Italia e all’estero”, Scenari Immobiliari, 19 ottobre 2011.