Osservatorio Innova-re

Una recente ricerca di Assilea, ha mostrato che la qualità del credito leasing è superiore al credito bancario destinato alle attività produttive poiché il peso delle sofferenze sul totale degli impieghi di quest’ultimo è superiore ai finanziamenti leasing. A conferma di ciò, De Candia (2013) ha evidenziato che la percentuale del flusso lordo delle nuove sofferenze sugli impieghi, per le società di leasing, è stata più bassa rispetto a quella delle banche in quattro trimestri su cinque, nel periodo giugno 2013 – giugno 2013. Questi elementi, comunque, non determinano una situazione rosea per il settore leasing anche perché i dati di fine 2012, mostrano che le sofferenze leasing hanno superato il 9% dell’esposizione complessiva ovvero più di 10 miliardi di euro, cioè quasi due punti percentuali in più rispetto al 2011 (Tibuzzi, 2013).

I tassi di copertura sui crediti anomali sono inferiori nel settore leasing rispetto a quello bancario. Infatti, nel sistema bancario i covarage ratio dei crediti anomali sono quasi il 40% mentre nelle società di leasing poco più del 20%, questo può essere spiegato soprattutto dal fatto che le società di leasing hanno la proprietà del bene. Nel comparto leasing bisogna anche evidenziare che a seconda della tipologia di bene finanziato, le percentuali di copertura sono diverse. Infatti, più il bene perde valore nel tempo più il tasso di copertura è elevato. Le due tipologie di beni finanziati dal leasing che hanno coverage ratio bassi sono il leasing immobiliare e il leasing immobiliare-sal, con coperture intorno al 10-15% sui crediti deteriorati e del 18-23% sulle sofferenze.

Il comparto immobiliare nel leasing era, nello scorso decennio, al primo posto in termini di quote di mercato, ma negli ultimi anni è stato superato dallo strumentale e dallo stipulato auto. Infatti, in termini percentuali il settore immobiliare nel leasing ha perso oltre l’80% del valore dei beni finanziati (parte dei quali anche per via della riduzione dei prezzi degli immobili), arrivando a fine 2012 al valore di 3,6 miliardi di euro contro gli oltre 23 miliardi di euro del 2006. Anche dal punto di vista del numero dei contratti il valore è calato di oltre 80% passando dagli oltre 20.000 contratti del 2007 a poco meno dei 4.000 del 2012. Nel segmento dell’immobiliare da costruire la contrazione è stata anche superiore sia nel valore dei nuovi contratti che nel numero (Assilea, 2013). L’unico comparto che ha avuto una contrazione più contenuta, nel leasing immobiliare, riguarda quegli immobili che hanno un valore superiore ai due milioni e mezzo di euro. Da un punto di vista delle quote di mercato immobiliare leasing, ad oggi, risulta che l’immobiliare costruito sia oltre il 60% mentre quello da costruire poco superiore al 35% (Assilea, 2013).

L’incidenza del leasing nel mercato immobiliare non residenziale italiano nel 2012 è stato quasi il 16% e in particolare la quota di mercato del leasing nei finanziamenti per l’acquisto di immobili non residenziali è stata circa del 15%. Questi dati, forniti dal Rapporto immobiliare 2013, hanno evidenziato una forte contrazione rispetto agli anni precedenti la crisi. Certamente hanno influito in modo negativo anche alcuni aspetti quali: la ridotta agevolazione fiscale, la difficoltà degli istituti di leasing di finanziarsi e l’elevato costo del rischio dovuto alla diminuzione del prezzo di vendita degli immobili.

Una recente indagine di Assilea (OMI, 2013) ha indicato come il numero dei contratti immobiliari risolti e il cui cespite è stato venduto, nel 2012 è aumentato rispetto all’anno precedente (192 contratti contro i 188 del 2011). Dal 2008 la somma dei contratti immobiliari che sono stati risolti e venduti risultano essere 792, probabilmente una piccolissima parte degli immobili che sono legati a contratti immobiliari in sofferenza, anche perché le società di leasing nel caso di immobili di scarso interesse commerciale tendono a ritardare il rientro in possesso dell’immobile o comunque preferiscono tenersi “in pancia” l’asset piuttosto che venderlo a un prezzo inferiore al valore residuo del contratto, dovendo poi accertare la perdita. La stessa ricerca evidenziava anche come i tassi di recupero sul costo del bene e sull’esposizione fossero diminuiti. Infatti, nel 2008 il tasso di recupero sul costo del bene era 83% mentre nel 2012 era il 64% mentre sull’esposizione è passato dal 115% al 92%. Anche da un punto di vista delle tempistiche queste si sono allungate, infatti nel 2008 i mesi che passavano dalla decorrenza alla risoluzione erano trentanove mentre nel 2012 era di cinquanta mesi. Questo elemento potrebbe essere un sintomo di quanto ultimamente si vuol far di tutto perché il contratto non sia risolto e quindi di allungare i tempi per trovare una soluzione alternativa alla risoluzione. Inoltre i mesi necessari tra la risoluzione e la vendita sonno passati da ventisei nel 2010 ai ventinove nel 2012 anche se la maggior efficienza nella vendita degli immobili e i prezzi di vendita più contenuti hanno portato il numero dei mesi per vendere l’immobile, dalla data di recupero, dai quattordici del 2011 ai nove del 2012. Questi dati, molto probabilmente, non prendono comunque in considerazione tutti quegli immobili che sono rientrati in possesso della società di leasing e non ancora venduti, che per la società di leasing sono, al momento, solo costi.

Giovanni Torri nell’articolo “L’affitto di immobili rivenienti da contratti di leasing risolti” esamina una delle possibili strade che le società di leasing potrebbero percorrere quando rientrano in possesso di immobili, derivanti da contratti risolti, difficilmente commercializzabili, ovvero l’affitto dell’immobile. Torri evidenzia che le società di leasing possono svolgere questa attività lecitamente senza andare contro il principio dell’esclusività dell’oggetto sociale degli intermediari finanziari perché l’attività di locazione del patrimonio immobiliare è considerata accessoria al funzionale utilizzo dei beni di pertinenza (Banca d’Italia, 1998). Inoltre Banca d’Italia sul tema dell’affitto degli immobili ex leasing non pone un limite alla durata dell’affitto anche perché la società di leasing è legittimata a locare l’immobile, fin quando non trova un’acquirente che le offra il prezzo di mercato. I vantaggi evidenziati dall’articolo sono molteplici tra cui il fatto che l’immobile affittato produce reddito, limita i rischi dovuti all’incuria e permette di ridurre i costi di manutenzione, di assicurazione e condominiali. Inoltre un immobile a reddito può essere ricollocato più facilmente sia presso investitori istituzionali o ordinari che all’affittuario stesso che al momento ha difficoltà a reperire risorse finanziarie. Nell’articolo vengono esaminati anche gli svantaggi della locazione dell’immobile che possono essere sia l’impossibilità di intraprendere le azioni per il recupero del credito, perché non può essere determinato il debito residuo, che l’impatto organizzativo sulla struttura di leasing.

Certamente la proposta di Torri può essere applicata solo a limitati immobili e in determinate condizioni ma il fatto positivo è che comunque venga affrontato il tema dei crediti deteriorati legati a contratti di leasing immobiliari. Infatti, le società di leasing devono prendere atto di quanto sia critica la situazione dell’immobiliare leasing e addivenire a una soluzione per prevenire una possibile emorragia che potrebbe compromettere tutto il settore del leasing anche perché le cifre legate a questo comparto non possono essere certo sottovalutate.

Bibliografia:

Assilea (2013), “Immobiliare, il comparto scende al terzo posto”, Rapporto sul leasing 2012.

Banca d’Italia (1998), “Istruzioni di Vigilanza per gli intermediari Finanziari Iscritti nell’<Elenco Speciale>”, Cap. III, paragrafo 3.

Batella F. (2013), “Il leasing in Italia. Una storia significativa”, Viterbo, I libri di LeasingTime.

De Candia (2013), “Il leasing resta il finanziamento più sicuro”, Delta Credit Veneto Convegno Leasing 2013, nona edizione, 4 ottobre 2013.

Osservatorio del Mercato Immobiliare (2013), “Rapporto Immobiliare 2013 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva”, periodo di riferimento anno 2012, 28 maggio 2013.

Tibuzzi B. (2013), “Sofferenze il credito è sotto scacco!”, La Lettera, Assilea, n°2–2013, pag. 4-7.

Torri G. (2013), “L’affitto di immobili rivenienti da contratti di leasing risolti”, La Lettera, Assilea, n° 2–2013, pag 8-10.